直播:北京写字楼投资价值论坛中海地产专场
http://news.funxun.com房讯网2012-6-6 11:40:00
[提要]2012年6月6日 ,由中海地产主办,房讯网承办的“北京写字楼投资价值系列论坛之中海地产专场”将在北京举行。

  房讯网讯 由中海地产主办、房讯网(北京写字楼信息网)承办,中国房地产业协会、全国工商联房地产商会共同协办的“北京写字楼投资价值系列论坛——中海地产专场”于6月6日举办。从传统商圈历史看新兴商圈的现在与未来,共同探讨新兴商务区写字楼价值。

  主题:北京写字楼投资价值系列论坛中海产专场

  时间:2012年6月6日

  地点:中海地产广场

  以下为活动现场图文实录——

  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾、大家下午好。

  欢迎大家相聚北京中海地产广场,出席"北京写字楼投资价值系列论坛--中海地产专场活动"。我是本次论坛的主持人: 鲍聆珊。

  在此,请允许我代表本次活动的主办方(中海地产)和协办方(房讯网), 对各位嘉宾的到来,表达最衷心的感谢和最热烈的欢迎。

  活动开始之前请允许我隆重的向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾,他们是:

  中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士

  房讯控股集团总裁刘凯先生

  北京中海地产有限公司商业管理部张存理女士

  首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任、教授赵秀池女士

  北京世邦魏理仕办公楼服务部 王茂君先生

  21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔先生

  高策地产总经理车轮先生

  同时本次论坛得到了新京报、北京报、京华时报、中国房地产报、经济观察报等主流媒体的大力宣传,并由房讯网、搜狐焦点商业地产全程进行图文直播。再次感谢各位领导和嘉宾的光临以及各大媒体的支持,谢谢大家!

  再次感谢各位领导、嘉宾的光临以及各大媒体的支持。

  大家知道,随着限购、限贷、限价等一系列房地产调控政策的出台,住宅地产遭遇寒冬,市场观望情绪浓厚,市场成交量呈现低迷,不少投资客受政策影响"望房兴叹",转而进军更为稳妥的写字楼。一时间,写字楼成为投资市场的焦点。

  而另具南丰智库(CORC)统计显示,2012年北京仅有48万平方米写字楼供应,而需求总量将在高位运行,市场空置率持续走低,2012年年内租金水平仍将呈现上升趋势,该紧迫的状况在核心商圈将愈加明显。

  面对核心商圈写字楼市场的持续升温,我们希望通过本次论坛,在座的专家同仁共同交流、探讨,从传统商圈历史展望新兴商圈的现状与未来、从南站高铁经济预期南二环新兴商务区的现状与未来、从核心商圈中海广场的发展探索新兴商圈中海地产广场的现状与未来。

  【致辞环节】

  活动之初,首先让我们以热烈的掌声有请本次论坛的主办方"北京中海地产有限公司中海商业管理部经理 张存理女士致辞,掌声有请!

北京中海地产有限公司中海商业管理部经理 张存理女士

  张存理:尊敬的各位来宾,大家好!今天很荣幸的与京城地产业的专家、同行和精英合作伙伴在这里齐聚一堂,举办北京写字楼投资价值系列论坛中海地产论坛,首先代表北京中海地产欢迎各位的到来。

  中海地产成立于1979年,在35个城市有开发房地产项目,是中国房地产行业的领导品牌,也是世界500强的成员企业。我们1992年在香港上市,市值最高的时候超过1600亿元。是目前唯一入选香港恒生指数成分股的内在房地产股票,在香港资本市场上一直很受投资者的青睐。北京的中海地产成立于1995年,至今15年发展累计23个项目,开发了400万平米的体量。去年我们实现了北京单城市销售超过100亿,市场占有率第一。我们目前有一些高端住宅的项目,另一方面在传统住宅开发的同时,我们中海近年来也积极的拓展商业地产的领域,先后在10多个城市的核心地段开发并持有将近260万平方米的商业体量。去年中海地产推出了系列的商业品牌,无论是我们金融街的中海地产大厦、国际中心还是位于CBD的中海广场,以及位于南二环的中海地产广场,每一个项目的开发都秉持中海地产对专业品质的不断追求,从外观和细节反复推敲到内部配置不断提升,从优化分割到功能配套的逐步完善都力求最大程度的满足客户的需求。另一方面我们在运营管理都传承了中海地产的客户精诚合作的理念,从精选优质的客户,以塑造稳定的客户群体,到提供周到的物业服务,以维护良好的软性环境,都力求最大程度创造客户价值。当然这都离不开业内同行的经验交流,在此谨代表北京中海向各位致以最深的感谢,因为有你们我们才有这么辉煌的业绩。截止目前我们位于核心区的三个写字楼项目基本满足并有序运营,如果说这是中海地产实力的一个见证的话,在东城区南二环的中海地产广场也将凭借优越的品质领衔整个南城市场。我们真诚的希望同各位同仁继续携手并肩,树立新兴商务区的典范,促进新兴商务区的发展。最后再次感谢大家光临,预计本次论坛圆满成功,谢谢!

  主持人:接下来有请本次论坛的协办方房讯控股集团总裁刘凯先生致辞,掌声有请。

房讯控股集团总裁 刘凯先生

  刘凯:各位领导、各位来宾、各位媒体朋友:大家好!

  首先代表房讯网对大家莅临今天的论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

  谈到目前北京写字楼市场,不得不说几组数据:

  高纬环球最新发布的报告显示,北京写字楼租金价格一年间上涨75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,不少中小企业被迫外溢出核心区。今年以来一些重量级甲级写字楼产品,积极吸引这部分外溢需求。

  戴德梁行报告显示,一季度京写字楼平均租金277.57元/月/㎡,同比涨48%,环比涨12.64%。北京顶级写字楼租金已与香港顶级写字楼租金相当,最高达1200元/月/㎡。

  南丰智库(CORC)统计显示,2012年北京仅有60万平方米写字楼供应,新增量明显不足,供应吃紧的压力将依然持续。而需求总量将在高位运行,市场空置率持续走低,这也预示着北京写字楼租金在2012年内仍将呈上升趋势。

  今年上半年,我们观察到今年以来CBD、金融街核心商圈部分企业迫于成本压力有外移趋势,比如南二环的中海地产广场、东二环的嘉禾国信大厦等近期成交明显增加,相反由非核心商圈内移CBD、金融街的企业则明显减少。

  回到我们今天论坛的主题:寻找新兴商务区写字楼价值。

  目前北京四大成熟商务区:CBD以金融、商务贸易、信息中心、中介服务为特点;金融街主要以金融企业相关的保险、银行、期货总部的地位著称;中关村以高科技企业、IT业为特点;东二环则是以国有企业、国内的大型企业的总部居多。

  那么,南二环商务区的机遇与挑战,或者中海地产广场的优势何在:

  第一,后发区域优势。城南计划和新城南计划。未来三年,城南地区的建设发展将由"筑巢"逐步迈入"引凤"的新阶段。将发展重点从设施建设和环境改善逐步转向园区建设和产业引导上,着力加大产业引进和培育力度,加快产业升级步伐,增强产业竞争优势,培育特色产业,推进重大产业项目落地,进一步提高核心竞争力和可持续发展能力。

  第二,位置交通的优势。在北京商务中心发展以环路为原点的特点之下,南二环就是城南的核心。同时,中海地产广场是南二环区域核心,北京南站投入使用拉近了京津和京沪距离,与北京站、西站相比商务氛围更为明显,而相对来说,南二环、南三环的交通拥堵情况要好于其他环路。正在成为中小企业办公聚集区。

  第三,企业选址成本的优势。企业选址成本主要分为交通成本、时间成本和运营成本。南二环的交通压力并不大。而就企业的运营成本上看,中海地产广场为代表的甲级写字楼项目目前性价比应该说优势非常明显。

  第四,中海地产品牌的优势。目前中海地产在北京市场上有"中海广场"、"中海地产广场"、"中海国际中心"、"中海地产大厦"四大甲级写字楼,遍布北京东南西重点区域,全部采取"单一业权、统一经营"的纯租赁管理模式,中海地产已逐渐成为北京商用物业的领军者之一。

  第五,中海地产广场产品的优势。中海地产广场地处二环沿线黄金地段,背靠北京南站交通枢纽。独具匠心的外观设计、高档优质的硬件配置、区域稀缺的体量优势,无疑成为非核心区域写字楼的样本标杆。

  今天有幸邀请到诸位领导、专家、学者,还有代理、经纪行业的精英,通过中海地产案例共同交流、探讨,接下来几位演讲嘉宾从不同角度阐述他们精彩观点,与我们大家共同分享。

  最后预祝本次论坛圆满成功,谢谢大家!

  主持人:感谢刘总的精彩致辞。正如我在开场所说,新兴商圈的发展已经成为了一种必然,凭借北京南站的交通枢纽的优势,南二环商务区的成长已经在蕴育之中。接下来让我们共同聆听行业专家就南二环商务区价值的新发现进行的专业解析。首先有请中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士,掌声有请。

中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长 蔡云女士

  蔡云:非常高兴今天又和诸位同行在一起,刚才我冲前坐着,回头一看有这么多认识的朋友没打招呼。又在一起讨论写字楼,每次都是刘凯把我们叫去讨论写字楼,可见网站的专业性。最近新浪也好,搜房也好,对写字楼不这么在意了,相反中国房地产协会从去年开始一直在做中国写字楼的综合评价标准的研究,这个月基本结题,并且得到科技司的验收通过。谈到写字楼这个题目大概是给了我两个星期,主要讲的是南二环商业价值,但作为行业协会中国房地产协会我想从更宏观的角度说一下关于写字楼的价值评估。今天的题目是《写字楼价值评估的要素》,怎么样正确看待写字楼的价值体现。写字楼可以从功能、产品,包括资产三个层面和三个维度对它进行表述,一个市场对写字楼,特别是优质写字楼看来,不仅从设计、建造功能,而且从配置上可以看出经得起时间的考验,得到资产的保值增值,这是完善写字楼项目的价值体现。从评估的可操作性角度出发,我们知道写字楼归纳起来,在研究写字楼的时候,包括写字楼的硬性指标、写字楼的管理水平,包括写字楼的可持续发展。

  我们想对写字楼有一个大体的初期的回忆。第一代写字楼是计划经济体制下产生的写字楼,包括深圳80年代的国贸大厦,这是第一代。第二代写字楼是外企进入中国以后,对写字楼新的要求和带出的理念,这时候写字楼内部空间针对客户设计、灵活性、外观的美观性,包括简单的智能化水平都有所提高。到了2000年以来,有第三代写字楼,第三代写字楼更考虑客户贴身性的要求,增加了绿色环保,增加舒适性,大大的提高了智能化水平。我想随着中国的入世,随着中国经济和世界的一体化,第四代、第五代写字楼顺理成章的就产生了,现在是多少代?我想现在进入了更新的时代。这个时代就叫做第四代写字楼,我们强调以客户的需求为中心。同时在提高了低成本,提高高效率平台上增加了对企业文化和员工素质,包括对办公楼的智能化引导绿色环保办公的理念,达到国际写字楼的标准。

  原来北京市写字楼的发展是燕莎、CBD、建国门,包括中关村、金融街。随着现代的经济发展,多中心的出现可能这个版图会发生新的变化,也就是今天大家在讨论的这个课题。目前我们的写字楼已经达到将近1000万平方米,我们知道全市大比例以上的写字楼都在CBD、中关村这个区域。其他区域有什么变化,北京写字楼长期处于稳步增长状态。在调控政策影响下,住宅市场受到打压,写字楼市场和旅游地产、商业地产都得到了发展,这是一种市场的洼地效应,大家也不用过多的去描述这些东西,这是市场的一种必然。今天住建部的新闻发言人说我们一定要坚持调控政策不放松,这是坚定不移的调控政策,所以在部里专家的言谈中了解到今年的市场已经没有悬念了,但从这一、两个月看来成交量会有所回升,但回升量不应该是巨大的,应该是平稳发展的市场。

  从北京市房地产市场的租金来看,2008年底北京经历了一轮的房地产调控,年底的写字楼大概是93.8万平方米,这是新增的部分。到了2008年以后,奥运会举办以后,写字楼市场是升还是降,到今天为止写字楼的租金仍然在稳步的向前发展。写字楼是这么一个状况,作为写字楼评价指标应该怎么去做评价?我认为写字楼价值的构成要素是三点,一是写字楼的硬件指标,一个是管理水平,一个是可持续的发展。写字楼的硬件指标包括写字楼自身的建筑品质,还包括建筑规模自身的延展力和拓展性。写字楼自身是建筑的本体质量、建筑质量、层高、内环境质量,包括电梯配套设施是否符合国际上的要求,那是硬性的指标水平。先进的硬性指标有利于写字楼收益的提高,有利于促进进驻企业的良好形象。我们在做写字楼良好指标研究的时候,外观形象研究是外观的首要规划设计方面,所以写字楼硬性指标不过关,会使客户流失的非常厉害。中海在全国各地的管理资质和品质应该是一个非常好的产品,在改革开放之前,深圳的物业管理最标杆的企业就是中海物业,所以它的硬件指标管理应该是非常好的。管理水平除了硬件的躯体和外表以外,写字楼大多数在发达城市对写字楼本身的管理要求是非常高的,一个品质很好的写字楼如果不好的人去管理,没有管理经验的人去管理,一些写字楼是很差的管理形式,租金上不去,租户们也非常头疼,只有好的软性的服务才会提高写字楼的生命和青春活力。好的写字楼,一方面体现在高效的物业管理上,另外一方面对进驻企业服务化的管理上也是非常重要的。

  我们知道两个条件都具备了,内部管理和外部管理都具备了,但是在开发管理上我们要引入环保和绿色的概念,只有这样的概念,先进的理念提供给开发者以后,我们的物业才可以持续的稳定的发展。中国房地产协会对中国写字楼标准进行了研究,我们在研究的过程中,包括对中国房地产所有的体系做了研究,一部分是管理体系,一部分是技术体系。管理体系包括区位交通、场地与规划、建筑本体质量、设备设施、能源环保、安全性能。软件服务包括配套设施、设施管理、物业服务、也全客户和社会开放性等等。

  中国经济的快速发展,北京市场的不可替代性,标志着中国的写字楼北京市场还将处在稳定和平稳的上升区间。一个是北京特殊的政治、经济、文化市场地位,决定了写字楼市场发展的稳定性和多样性。我想从两个方面看,一个是世界经济,我们国家经济的增速发展,特别是使得世界经济集团把总部大多数建在了北京。这个时候可以看出中国市场的发展趋势,它的需求是写字楼的需求。二是国内企业,我们国家在“十二五”期间强调经济转型,更多服务性的轻资产的小型的企业抓住谋求市场的机会,这种差异使得写字楼市场在地域上和形态上发生变化。也就是刚才刘总说的未必集中在三个传统区域,更多的是多中心、多角度的发展。

  北京这座城市功能新功能的合理定位,决定了写字楼的布局更适合发展需要,向非传统区域发展。北京2013年到2020年的市总体规划,北京是国际城市,是历史名城,是宜居城市。2013年到2020年总体规划中提出我们的发展方向,北京的西部和北部是北京的山区和浅山区,这个地方有丰富历史和文化资源,特别是有绿色生态屏障的保护。这个地区不适宜有更大的发展。所以在西部、北部不适合建议大的产业和规模化的聚集区了。北京的东部、南部和西南平原地区,其中有一点南二环和南三环发展地区,这个地方是北京建设条件最好的地区,这个地区有北京通往东北、华北、华南重要的交通枢纽。在这个地方城市发展的限制因素非常少,适合大规模的产业和人口的布局,是城市发展的一个主要方向。这是2013年到2020年的城市总体规划的表述。因此,城市新的功能定位带来城市办公和生活的聚集区有一种新的变化。我们在南二环发展我们的产业,发展产业集群的办公楼,发展新兴的商贸业都是符合北京市总体规划发展方向的。

  三是高科技含量写字楼成为市场的主流。作为中海地产这样一个品牌企业,在研究写字楼产品的时候,绝不是沉溺于过去的思维,肯定是向世界先进水平靠拢的。随着现代化办公的压力越来越大,人们开始关注自我的办公和生存环境。这时候生态写字楼特别区别于传统的写字楼,超高速的电梯、智能照明、豪华大堂、优质的物业管理成为写字楼重要的硬件指标。办公品质成为企业的形象等等这些就是北京写字楼,也是全国写字楼发展的趋势。

  由于时间的关系,我对写字楼的价值阐述以上的观点。今天在座的有这么多专家,同时有这么多实际操作的精英在一起,更多的想听到大家的意见,这样把我们国家写字楼的管理水平和建设水平提高到一个新的高度,谢谢大家!

  主持人:下面有请首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任、教授赵秀池女士与我们分享她的专业见解,掌声有请。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任、教授  赵秀池女士

  赵秀池:很高兴站在这儿跟大家交流写字楼的价值。其实我们系或者说我们专业建立20年,明年是20年大庆,也希望能跟大家做这种交流,将来我们可以继续为你们输送人才,实习生、就业都可以。我们老师也可以做调研,帮助你们做策划。

  昨天是接到刘总的任务,我是这两天一直在做市长的课题,北京市中心城人口和功能疏解研究,怎么疏解?通过产业,通过土地,通过住宅,通过交通等公共资源,市长有批文已经进了“十二五”规划。

  首先是区内优势。咱们住的地儿是新东城,是原来的崇文,跟西城是交界点。我们做的课题是中心城和新城对比的研究。在人口上,我们对人口非常有体会,说这几年人口“爆炸”,交通拥堵,北京市人口在核心区高度聚集,2010年第六次人口普查数据已经出来了,城市中心区每平方公里是2万多人,城市功能拓展区是7000多人,城市发展新区是900多,生态涵养区是200多。不仅要买房,还得有办公空间,这些写字楼的价值还可以继续展开。核心区的人口是城市发展新区的24.43倍,是生态涵养发展区的109.88倍。面积才是全市的0.56,而常住人口占了全市的12.3%。所以人口的高度聚集不光需要住宅,也需要办公、购物中心等商业地产的需求。

  这是我做的市长的一个课题,即中心城和新城的对比。再大的范围,核心区是中心城的一部分。中心城区是2005年和2009年的数据,中心城和新城的人口常住人口是四六开的,当然中心城是六,新城是四。中心城占全市人口的62%,面积仅有3.54%。上下班怎么这么难,人都集中在这儿了。这是新城地区的人口密度,这是十八区县的人口密度,这是2009年的数据,咱们应该是在崇文,前面是东西文武,密度是非常大的。课题是郭金龙市长亲点的题目,我从中心城和新城角度梳理人口的数据,梳理优质公共资源的数据,提出对策等等。从常住人口来看,2005年到2009年中心城人口增加的数占到新增常住人口的58.43%,接近六成,也就是说大部分人还是进了中心城,新城剩下四成。从户籍人口来看,新增的人口中心区占了更多75.7%。因为咱们要进中心城你得是高端人才才能解决户口,所以进中心城比重更大,新城一般都不愿意去郊区,人更少。外来人口新增的人口里中心城占的比重增加的是一半多,达到51.03%,咱们说人口“爆炸”,主要是外来人口造成的。数据算完了,政府部门很吃惊,现状是这样,关键是还在继续聚集。不管是常住人口、户籍人口还是外来人口来看,不管是绝对数量还是增加数量来看,中心城具有巨大的磁力作用,这么多人在这儿,当然涉及到商务楼,包括写字楼的各种需求。中心城聚集了各种优质的公共资源,我的课题里主要是从中心城和新城的角度算一下,教育资源的配置,大学算完了,中心城占了93%。说疏解,良乡大学城没几家,一个城里有四、五家。中学稍微好一点,有五五开的,有四六开的。高中是需要上大学的,普通高中七三开,中心城的好学校70%。重点小学,老的重点全部分布在中心城,郊区是没有的。幼儿园也是一样,老的一级一类的占到全市的84.7%。医疗资源三级甲等,怎么说看病难,看病上哪儿看也得上中心城,占了92.31%。医疗卫生机构统计口径有诊所卫生院,高级一点的医院也是七三开的,中心城占了70%。还有卫生机构也都是七三开的局面。然后是文化体育资源、公共图书馆的配置也是一样四六开,藏书的数量差距就更大了,九成在中心城。体育场地还是这样,差不多三七开、六四开,反正好事、好地儿、好的可以锻炼的健身场所都在中心城。交通中心城也是四通八达,公交车有,轨道交通有,上郊区去就很难。我做课题的时候还是这种状况,去郊区的公交车的定价跟市里的不一样,市里刷卡是4毛钱,郊区是8钱,成本还不一样。所以当时我提出来叫城郊一卡通已经实行了,很多政策已经落地了,当时也在研究通达性、便利性。包括北京市为什么那么多人?即使不来这儿上班,不来这儿住也得过一下。

  写字楼座落在这儿,显而易见交通优势是有的,现在的新南站也是四通八达。课题当中还提出了疏解中心城人口,不光疏解北京郊区的问题,关键是得疏解到外地,包括天津、河北,再大一点是环渤海,为什么廊坊那边的房子都涨了,是跟你的布局有关系。北京的定位是国际城市,不仅要辐射全国,全世界有钱的人都会来北京,不来住也会来玩,要不然会来投资,中国经济一枝独秀他会看上。北京的人口聚集是必然的,要进行疏解是非常难的。

  我们做了一些调研,调研这些单位和人愿不愿意去郊区。这是中心城居民到远郊区县就业的意愿,愿不愿意到郊区上班,否的比重是83.58%。到远郊区县居住的意愿,也是否是77.56%。中心城居民不愿到远郊区县居住和就业的原因,红的是旧城设施齐全、生活方便,新城是新但不方便,各种设施没有,郊区优质公共资源短缺,占了将近80%。这是远郊区县生活和工作遇到的最大困难,最大的是蓝的交通难。所以这块地凸显了咱们的交通优势。绿的是就业难,所以对市长提出的意见是要疏解产业要跟上,要有大的项目跟上。中心城单位是否愿意迁至远郊区县,也是否是88.98%,中心城区单位未来有无迁至远郊区县的打算,过几年有政策了去不去,还是否。为什么?中心城区单位不愿迁到远郊区县首要原因,一个是中心城区交通便利,单位的客户在中心城,关键是写字楼是办公,办公就得有客户,客户在中心城。再有就是交通优势。所以我们要做商业做写字楼的话交通这个要素也是非常重要的。

  选择居住地考虑的因素排序,离单位的远近,离学校的远近。紫色的是出行是否方面,粉色的是购物是否方面,要解决衣食住行购物中心也很重要。咱们埋怨交通拥堵,又不愿意离开中心城。我写了一个小段子,人往高处走,都往北京流。一曰收入高,二曰教育优。有的为了孩子上学,把户口解决就行了。三曰机会多,好处数不够。缺点也不少,说来令人愁。人多车拥堵,上班上学苦。有调研说北京是上下班时间最长的,政府还不高兴了,因为这个名声不好听,我们做的调研比他调研的还长。我们的校区在丰台,有老师住望京,如果没赶上班车到家得2个小时。房价物价高,买房没钞票。看病上学难,升职如登天。

  政策优势刚才刘总提到了南城规划,咱们位置是属于南城的,南城有很多配套政策,有税收的优惠等等各种支持,也是进入了“十二五”规划。未来的规划南城是国家和北京市行政事业的聚集地,是全国重要信息汇集和发布中心,围绕国际化现代化新东城的战略目标,着力形成两新四化,夯实“首都文化中心区、世界城市窗口区”。我们是市属院校,是财政支付的,这个钱不能给现金,那就是公款了,一般的地儿我们的钱没地方掏。“两新四化”将的是打造文化新引擎,拓展发展新空间,产业发展高端化。公共服务的优质化,也是南城规划里面的,提高设施的水平,基础设施、交通设施等等。城市运营的智能化和区域发展的均衡化,整个的北京市北边发展的好,南边发展的差,所以才有一个南城规划专门给它政策,这是有政策优势的。

  刚才说了北边发达,南城不发达,所以北边房子贵,咱们这边房子便宜,所以写字楼成本低,是价值洼地。就跟炒股票一样,炒房子也是炒未来,关键要看升值空间有多大。炒股票比如这个股票100块钱了,你买100块钱的股票还是买10块钱的股票。100块钱的股票翻倍很难,翻到200倍,但是如果10块钱的股票,翻到20还有人接呢。所以低价是价值洼地,是有未来升值空间的,有潜力就是可以投资的。

  大量的商业地产刚需还是存在的。我用了“刚需”这个词,那天在微博上还跟中原地产的大伟探讨,我说刚需你得下一个定义,从什么角度定义。按照马克思说的,马克思讲三个层次,人类的需求是生存的需要、发展的需要、享受的需要。生存的需要可以定性成刚需,这是穷人的刚需,人富了,有钱了,再让他住八、九平米的小破房,他难受,他的刚需就是要大房子。所以那天探讨学区房的问题,这也是刚需,家里有要上学孩子的刚需。目前的状况从政府角度看自住是刚需,但发现限购之后很多人  在骂政府,很多投资客在骂政府,投资的需求限了有钱的人不愿意,他认为也是刚需,就看你从什么角度理解。从吗斯诺的角度出发,他把人类的需求分成五个层次,生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现。生理需求是我得有住的地方,如果吃不饱穿不暖,看看那些要饭的在哪儿住着呢,没有房,睡在地铁的通道里,他就没有安全的需求。如果吃饱穿暖了小日子过的不错你就需要安全,得装上护栏、护窗,再大款一点的还得带上保镖你才有安全的需求。有了安全的需求你还需要有朋友。随着收入的增长实际你的需求也在增长,为什么说限购北京人还可以买两套,为什么?北京人的第一套房大部分是公房,1992年我是被迫买的,58平米15000元,后来我补了成本价,因为公积金现在也挺多了,把成本价补齐了一共是5万块钱,那会儿算大户型,有厅了。原来设计的户型30、40都没有厅,进屋来了客人就上床上聊天了,因为没有招待人的地方。现在说让他买第二套也合理,我们那时校长才买三居,三居是70平米,现在咱们的经济适用房还90平米呢。我的观点是这个刚需是可以研究的,那天我去豪宅研究院,做的首都功能核心区保护性改造,东西城的四合院,都没有让他们买房,因为他们是保护区,每家住的面积是八、九平方米。这些老头老太太特别踊跃,因为涉及到将来拆迁的问题。有一位老大爷,他的儿子在北理工上大学,我说你有什么需求。他家里就八平米,两代人,你得给他解决结婚的钱,买房的钱,买了房之后还有买车的钱,所有的钱完了之后他还存个百八十万。我说你有谱没谱,他说有,之前有一个钉子户,给了1500万走的。你看八平米,他不仅吃饱穿暖还得有房子,这个难题也不好办,因为核心区他们都是住着大杂房,如果是独门独户还好办,关键是里面住着很多人,并且还在私搭乱建。这是一个大户人家,是中央领导的一个房子,我说他会不会私搭,人家是独门独院。这是我们去豪宅研究院,现在改名了不敢叫豪宅,叫好宅了。一个院子一亩地、两亩地、四亩地,一亩地一个亿。他说客户来了现金交易,不从银行划款,你说他有钱没钱,你说他有没有需要,这也是有钱人的刚需。这是藏宝贝的地方,外观看不出来,是转门可以推开,里面都是金银财宝。里面配备了各种设施。这是奥运期间缶给拍卖了,各种精装修游泳池都有。这不是睡觉的地方,有男客厅,有女客厅,这是女主人客厅。为什么这么设计?女同志聊天后面有一堆孩子玩,孩子可以爬来爬去。对穷人来说当然不是刚需了,对富人来说是一定的刚需。

  限购背景下商业地产投资价值凸显,对此不过多的解释了,大家有时间再探讨。

  主持人:谢谢赵教授。今天论坛现场位于新东城南二环的中海地产广场,背靠北京南站交通枢纽,简洁大气的外观设计,高档优质的配套设施,豪华商务的装饰装璜,无一不描画了新兴商圈的典范形象。接下来有请中海地产广场租赁中心代表为我们展示中海地产广场的稀缺价值与独特魅力,掌声有请王莉莉女士。

中海地产广场租赁中心代表 王莉莉女士

  王莉莉:今天看到很多的老朋友、领导和很多同行,很高兴今天在这里跟大家一起分享我们中海地产广场这个项目的价值。

  首先跟大家分享一下项目的进展和动态,另外围绕刚才讲到的交通路网和项目的发展潜力做一个深化的了解。再详细的介绍一下项目的硬件条件。

  首先看一下我们项目是在2011年7月份开始做预租,当时的市场环境是核心商圈的出租率租金上升非常快,2011年7月开始做项目的预租,当时项目没有完工。到2011年12月5号,项目正式完工的当天,我们就迎来了首个大客户,承租的项目是四层面积,整个项目也在那一天开始正式投入运营。开业的时候,我们在做预租的时候,客人过来看房,看房的时候会说周边什么都没有,但是到12月5号我们的员工开了,周边的商务配套餐厅也开了。随着项目的兴起,它的配套环境也很快的得到了改善。

  到2012年3月到4月期间,同样核心区的项目租金不断攀升,出租率不断的提升,空置率越来越低,我们的项目迎来了客户的逐渐入驻。当时投入市场是3万多平方米的面积,到5月底的时候出租率达到了70%。从区域来看是非常快的出租速度。从入驻企业的性质来看,也是我们做项目调研和客户预计的时候没有估计到的,很多大型的国企,包括一些知名的企业都是整层或者多层的租赁。因为当时做项目周边调研的时候,周边项目的客人基本都是100平米就是大客户,二、三十的,有的时候四、五百也算大客户,很少有能够承租整层的。我们当时对这个项目的定位不太清晰,中海地产还是非常有眼光,你有好的项目不愁没有客户过来,而且承租的客户资质也是非常不错的。有这样的成绩也是有赖于今天到场的合作很多年朋友的支持,对这个项目的支持,对中海产品的信赖。

  大家进入现场的时候,大堂的水牌已经非常清晰的描述了项目的入驻状况。就在今天这个活动刚刚开始的时候,世邦魏理仕代理的另外一个项目也告满租,相信我们的西塔未来将会更好,大家可以更多的看过来我们的项目,只有看过来才能体现出它的价值。

  一个新城最大的问题,客户最关心的是它的交通,员工上下班,包括公司的发展,包括周边的环境都是他所要考量的。我们刚才探讨南站和项目距离的优势到底体现在哪里?前两天作为世邦魏理仕的理事我们也做了研究,也有访谈一些客户,京津、京沪高铁不仅加速人流的运行和城市之间的互动,更多的上我们作为这条高铁线上城市的公司跟北京之间的联系,同时对它的企业员工,尤其是一些高管的开会能够当天的往返,对他的家庭生活品质的提高也是起到了推动的作用。因为我们当时做客户访谈的时候,在所有硬件都满足的情况下最需要的就是健康、家庭关系和工作的处理。所以我们这个位置不光对企业的发展有帮助,对这条线上公司员工对家庭的关注也是非常重要的。

  看看这个项目跟周边商圈的关系。我们做过详细的测量,这个项目到达CBD核心商圈是10公里,到达西单6公里,到达金融街差不多10公里。20分钟到王府井、建国门,25分钟可以到CBD的腹地。要是办事情的话到达金融街和CBD是非常方便的。

  员工上下班非常关注的要素就是地铁,地铁的优势体现在哪里?即快速的送达。就像刚才专家们提到的堵车会让大家心情很不好,不太舒服,2014年开通14号线以后望京到丰台的问题就可以解决了,不用2个小时,30分钟就可以到达。现在已经通车的就是地铁4号线,北京南站到达我们项目也就是1000米的直线距离,步行15分钟,从北京南站地铁口出来有非常多的公交车,可以一站到达,并且车上人不是很多。有地铁的连通,对员工上下班的影响就会小很多,不用开车。14号线2014年开通,2013年园博会丰台段会先开通,14号线就在项目的南侧。陶然大厦后面在拆迁的部分就是地铁14号线的地铁入口。

  除了刚才讲到的地铁快速送达以外,通达北京各个城区的公交线,因为这个地方是南二环,刚才也说到它是属于城中心区,城中心区本身拥有的交通路网也非常发达。图片上ABCD是围绕我们项目公交车线的位置。交通环境有城际的互动、有地铁公交的接驳,很大程度上可以解决核心区满租的情况下,他们把眼光看过来作为新兴商圈交通问题疑虑的解释。

  中海地产一贯以品质取胜,介绍里我们摘取了一部分关于这个项目的重要指标跟大家分享。去年我们预租在做周边调研的时候,这个区域里有一些散售的和老的项目,我们的项目可以说是横空出世,事实证明88943平方米的体量目前需求还是非常旺盛的。分为东塔和西塔,地上楼层是16层,地下是3层。

  第一张图片是CBD核心区,这是项目的东塔拍出去的景观,空气能见度好的时候拍,还是用客户的话来介绍,和CBD的距离是一眼的距离。朝西看过去就是北京南站,也是一个标志性的建筑物,应该说北京很多的地标性建筑物在我们这里都是可以看到的。北边也很重要,陶然亭公园。我们在访谈客户的时候,客户提到了家庭关系跟工作的处理。这次的访谈是针对各个公司的高管董事长级别的,实际他还提到了一个非常重要的应诉——健康,健康和绿色已经是很多客户在工作以外最大的需求。我们步行到陶然亭公园5分钟,中午的时候公司的员工可以通过周边的绿化资源去洗洗肺,散散步,放松一下,能够更有精力投入下面的工作。最后一张图片是早春勃勃生机时的照片,可以看到南侧的景观。我们项目东南西北搜尽了北京城的美景,也有我们自己项目的特色,有一个健康的公园在附近。

  大家进入大堂,我们的大堂是1460平方米,这样的大堂在这个区域,在南二环新东城区域也是非常少见的。即使在过去东城区新建的甲级办公楼大堂里也是非常罕见的。这是客户对项目硬件的硬性要求,很多客户对此大堂一进来就非常喜欢。讲到大堂我要说一点,不知道男生心中怎么想,我们做一个访谈的时候,一位女士的客户她跟我讲她们很喜欢中海的大堂,觉得很雅致、很细节,一进来气感很合。现在有很多项目有黑的或者一些刻意的做法,不是说人家不好,但我觉得我们这个是符合大多数审美要求的。

  这是我们公共区的精装,包括写字楼精装的电梯厅。这些细节化已经得到了入驻客户的认可。这是洗手间,很多客户说很像酒店的洗手间。这是客人关注度非常高的办公空间,楼层是从2层到19层都是办公楼的空间,我们没有做额外的商业配套,除了首层有预留银行的配套以外,基本都是纯粹的办公空间。层高是3米87,做完地板和吊顶以后可以达到2米8的净高。右侧有一个呼吸式的幕墙,这是西塔的特色,做了双层的玻璃幕墙,中间有电动窗帘的连接,缓解了西面的窗户对办公室分隔的影响。过去很多写字楼的项目里,西侧部分的窗户严重的西晒会使很多分隔空间,即使空调开的很大也会让人非常难受。在图的左侧开放式的空间的示意图,也是今天会场实拍的图片。上面那张图过道的净高可以做到2米7。

  这是我们项目的一个亮点,这个项目标准层的面积是2221,整层的使用率可以达到80%,这个数据在新建的办公楼里也是不多见的,80%这样的数据客人在做平面规划的时候是非常有价值的使用的数据。我们办公楼的平面布局应该是非常好用的。

  作为项目的硬件配置也具备了甲级办公楼基本的标配,电梯我们选用了三菱的原装电梯,承载量非常大,客货梯都是这个牌子。空调用的是美国约克的,我们一个客户谈了一个早上,他是一个金融类客户,他说对于我们美国约克空调特别的情有独钟,他说美国约克他们的设备都不是坐火车来的,是坐飞机来的。所以中海在选择所有硬件条件的时候都考虑到  高端客户对舒适度以及对整体办公环境舒适和使用的要求,包括楼宇自控和电力通信这些设备都是按照核心区目前甲级办公楼的配置提供的。过去为什么这些地区没有大量的公司入驻,没有这样的氛围,是因为没有这样的项目,现在有了这些东西,自然也有认识这些东西、欣赏这些东西,也愿意到这样的环境里办公的客户。

  中海地产广场作为南二环的一个新的商务平台,因为这个地方还不是一个核心商圈,有很多办公楼在一起的商务氛围的地方,但是它有很大的一个发展空间成为这样一个聚集区。除了政府在各项产业政策,包括地块的储备上的支持以外,还有未来的发展扩张需求以外,本身这个项目的存在也做了一个领先的标志。总结刚才讲到的特点,一个立体的交通路网,助力企业掌控和发展可以坐镇北京指挥全国。另外我们有大体量的提供,可以满足企业扩张的需求。因为核心区租金高,另外没有这么大的面积,即使有可能条件也不太合适,在这个阶段我们有这样的项目去满足市场的需求。我们所有产品的硬件都是非常高端的,因为是新兴商圈所以与核心区有一定的差距,在降低办公成本的同时,还是可以起到自己优化自己办公形象的作用。中海地产是专业的商业地产的开发商,采取只租不售的策略,这样的策略对项目的持久品质是非常有保障的,可以汇集各方面的精英过来,人来了这个地方自然也就好了。

  今天围绕这个项目讲了这么多,中海地产广场作为讨论北京写字楼投资价值的代表,我们也很想听各位专家帮我们分析我们拥有的这些东西是不是能够成为这样的代表,给我们更多的意见。因为更好的软性条件,才能使这个楼座变为更好的优质的商务平台。一会儿请大家给我们更多的意见,谢谢大家来到现场。

  主持人:感谢莉莉的精彩展示。

  论坛

  主持人:在我们进入这个对话之前刚刚有几位新的嘉宾是不是先自我介绍一下。

  张存理:我是北京中海地产商业管理部经理张存理。

  喻红:大家好,我是来自大公网的常务副总裁喻红。

  车轮:各位下午好,我是高策顾问的总经理车轮。

  蔡宇翔:大家下午好,我是21世纪商业地产的总经理蔡宇翔。

  王茂君:大家好,我是北世邦魏理仕办公楼服务部的王茂君。

圆桌对话

  主持人:今天的议题是两个,第一把议题进行一下合并,从传统的几大商圈,我们说三大商圈也好,或者四大商圈也好,包括它的过去和现在看一下目前所说的南二环这个商务区,它能不能成为一个新的商圈。我们认为北京市场上已经很明显了,北京必然是一个多中心的格局,除了传统的三大商圈之外,南二环这个商务区能不能成为商圈,或者它有什么样的优势和挑战、劣势。几位都是怎么看的?

  张存理:我从开发商的角度来说一下为什么选择这个地方来开发这样一个高端品质的项目。北京中海拿每块地的时候都不是特别核心的区域,除了CBD中海广场,但是看开发的中海凯旋等都是城市中心高端豪宅的代表,整个城市的发展是会这样慢慢拓展的,在南二环整个政府的发展方向,发展南城这样的优势下南城还是非常具有潜力的地方,同时这个地方有一个良好的交通资源。对内来说是在二环这样一个主路上,能连接北京市各个地方。对外来说靠近南站,南站是一个纯高铁的火车站,连接的是上海、青岛、济南、天津,这些都是东部沿海发达的区域,对整个商务写字楼办公来说是很好的拓展商务的交通平台。包括未来会有的大兴机场,南城未来是有非常大的潜力的。选择这样一个地区发展商务,这个地方价格便宜,交通好,成本低,未来的发展前景更好。

  主持人:谢谢张总,您是从开发商的角度来谈的,也验证了中海地产的眼光。下面请喻红女士,您是作为中海地产入驻客户的代表大公网的常务副总裁,您是怎么来看中海地产广场的,或者说你为什么选择中海地产广场。

  喻红:我们选择这个地方是经过多方比较综合考虑的,确实很慎重的选择。去年年底的时候,11月份的时候我们在找办公楼,看了很多家,最终选择在这儿是基于以下考虑。第一,它在南二环,南二环是北京二环、三环交通最便捷的地方,离地铁北京南站,公交车也都是非常方便的,交通比较便捷。第二,离新华社、经济日报比较近,新闻出版总署也在附近,离大公报的北京办事处也方便。再有是环境,紧靠陶然亭公园,特别方便,我们经常与员工中午休息的时候溜达到那散散步,非常有利于健康。办公楼本身特别气派,这是一个高品质的办公楼,尤其是大堂,真的是我从来没有见过这么气派的大堂。大公报是百年老报,经常有一些政府官员,相关部委的,包括北京市的领导,还有香港那边各界的知名人士都过来参观,有的时候会过来做访谈与网民聊天,经常到访,接待的时候他们异口同声的都会夸赞这个大堂非常气派、非常大气。办公楼也是,南北特别通透,而且视线特别好。我们在十层,盘古大观看的非常清楚。我们当时很着急,装修的时候只用了不到一个月的时间,顶、地都是配套好的,特别有利于我们当时的情况。员工反映过来之后心情还是非常愉快的,感觉在这里像个白领,办公环境确实非常好,整个的配套还是不错的。

房讯控股集团总裁 刘凯

  主持人:谢谢喻总。下面请高策地产的车轮车总经理谈一下,您从事这个行业很多年,在这个行业也是非常有知名度的。问一下您,几大传统商圈的发展历程怎么来看南二环区域,这一块有什么机遇?

  车轮:首先答案是肯定的。今天讨论这个项目首先是从商圈来讨论的,这是非常重要的一点。在南二环经过多次的时候我都看到了中海地产广场,今天是第一次进来,在楼道、电梯、卫生间我都体验了,再加上房间里非常棒的项目,再加上朋友们介绍过项目的具体指标,的确是非常非常好的项目。这个项目本身一定是能在北京数得上的高品质的写字楼之一。从业主角度来讲我认为是非常好的产品,项目本身不是问题,重要的是我们讨论的是商圈。来看看整个北京的结构,刚才刘总说的一句话我非常赞同,北京是一个多中心的城市,规划不仅仅是这么做的,实际北京这几年的发展已经产生了这样实际的格局。除了大家知道的国贸和金融街之外,中关村不用说了,甚至望京都成了非常成气侯的商圈,也许8年前望京不能说是成熟的商圈,现在已经非常成熟了。离我们不远的丽泽也成了气侯,更早的木樨地也是一个商圈。从中心到外围,北京产生了多中心分布的格局。在北京的正南面,而且离城区很近的位置目前并没有形成非常成气侯的商圈,但这并不意味着过去没有将来就没有,我们非常坚信这一点。

  两个方面是非常值得我们关注的,一个是跟南站的交通枢纽有关系,它会促进我们的发展。另外还要考虑到南城发展的历史和特点,像国贸它是比较洋的以外企为主,中关村是以高科技企业为主的,亦庄是以制造业为主。我认为南城很重要的特点和属性,历史上很重要的特点是商贸是重要的一块,因为这里是很通达的地方,尤其是有了南站我们变得更加通达,可以面向天津、河北,这是进入北京之后一个重要门户。结合这样的特点,这里未来的发展会跟其他的区域不大一样,一个是门户的效应,外来的企业在这里聚集,另外跟商贸相关的不同产业的聚集,跟各个部委打交道比较多的企业的聚集,会是我们这个商圈未来的非常重要的特点,也是我们未来的发展方向。非常看好。

北京中海地产商业管理部经理张存理

  主持人:谢谢车总,车总从这几大商圈形成的过程,包括西区和南区政府聚集的特点,进一步延展了这个项目或者说南二环这个区域作为北京的一个门户,尤其是作为一个商务的门户。实际以前我不太喜欢坐火车,十几年以前一到春节就回家,特别可怕,大包小包的。今年坐了几次高铁,一次是去了山东的曲阜,又从曲阜到了昆山,我对火车有了很大的改变,是完全不一样的。北京南站客流和人群层次都是很高的,而且南站给我的感觉就像机场候机室的感觉,人也是这样。从门户来讲,可以把南二环这个区域定位成北京的一个商务门户区域。

  车轮:再补充一点。刚刚说到关于高铁站,其实我们的距离很好。历史上告诉我们紧紧挨着火车站附近都是不太好的,恰好我们跟它有一点点距离,但距离又不太远,可能一公里左右,可以闹中取静,是能够保证品质的,当然这个区域还需要更多的运营和发展。

大公网的常务副总裁喻红

  主持人:车总又再次诠释了距离产生美。下面是21世纪不动产商业地产的总经理蔡宇翔蔡总,请您来谈一下刚才我问车总的这个问题,从传统的商圈来看将来北京一定是多中心的格局,作为南二环这个区域,有没有机会成为一个商圈,您是怎么看的?

  蔡宇翔:来之前本来觉得自己应该挺能表达的,刚才大家都说完以后发现自己还学到不少,该讲的都被讲光了,车总表达的很好。我自己认为它能不能成为商圈之前,讲的实际一点就是一个角度的转变,人的一个心态的转变。能不能成为商圈一定是这样的,老板选址的心态。为什么这么说?肯定不是说员工说租这儿就租这儿了。看北京的变化,十年前南贫西贵这些定位大家都知道。很多老板都是这种心态说我徒步5分钟就可以回家,他的5分钟早就了几百人的痛苦。但是北京不能说随着发展不发生变化,那个时间我们为什么不搬南城,南城城市基建不好,市建不好,道路、消费什么都不好。比如说做领导的或者真正的老板搬到这块,堵一堵车一个小时,不相信喻总住在昌平别墅区还在这儿上班,基本不会。北京这个地虽然是一个城市但比外面的几个县都远,从这个县到那个县就100公里,但北京的100公里,记得有一次送我妹从北五环到北京南站,在我堵在路上的时候她已经到了济南。你就会感觉一个北京城是一个恐怖的话题,因为距离感太大了。对于一个办公人群这是一件很痛苦的事情,所以区域的划分、商务的划分一定要明显。中关村也好,你就永远扎在中关村,这个量是要饱和的。以前我们说不去南城,但随着政府改变的决心,南北的区别已经不大了。今天再看刘总说的火车商圈,先说变化,改变了以后,令你觉得这个地儿不像十年前了。房价就可以看出很大的问题,房价从以前南北差异这么大到逐渐二环从一万多、两万多、三万多也追上来了,三万多的房价代表着住的是人的水平提高,层次的改变,再加上地铁交通的改变,也就是说南北再没有普通层次差那么远的差距。今天在南边很多高薪的老板级的,因为其他地区的拥挤而变得来到南边了。比如老板自己上班10分钟,不可能所有的员工都得2小时来到这里上班。西二环是金融,东二环是政府企业,南边到底能做什么?我觉得南二环一定是有潜力的,包括我们我们说的动车。如果说十年前我们要做一个外地项目,比如德州,火车买不着票的时候,你要坐七个钟头的汽车,简直就要死了,不想做生意,不想赚这个钱,因为你不想每天往返七、八个小时的长途车,所以断绝了生意的来往。现在你2个小时从北边堵到南站你也是想死的,所以南边如果有周边的动车经济,今天再去德州高铁一小时不到就到了,这改变了你生意上的来往。如果依托在经济圈附近有业务来往的企业或公司,基本上你是非常喜欢这个区域的,肯定你在选择有没有这样的写字楼,有没有可以匹配自己档次的。

高策顾问的总经理车轮

  如果南城跟我们去的非洲似的,没有人穿鞋,你说是不是机会。如果这边没有好的写字楼,老板一看没有好的写字楼是不是没有需求,或者有庞大的需求但没有人来启的。今天的南二环从市政配套、交通状况、居住水平、教育程度档次完全跟其他这四个区是基本划等同的,没有贫富知识水平差距了。所以今天的南城根本就是一个很潜在的大市场,只不过有好的地段、好的项目出现的话,它一定会被市场接纳和认可的。这个商圈既然有市场支持,顺其自然就会慢慢的形成,只不过在多长的时间。以现在CBD的租金价格,这块的性价比和档次的匹配稍微有一些需求的领导都会判断出自己有没有改变搬址的权利,否则CBD不会有这么多大企业到期就往外迁移,这也说明他们对市场也是有比较的。

  主持人:谢谢蔡总。蔡总谈到中海地产广场这个项目目前作为这个区域的龙头,前几年富力有一个叫富力摩根,好像是卖了,那是一个销售类的项目,跟我们纯租赁的项目还不太一样。这个项目在二环边上,也就更明显了。下面请世邦魏理仕的王茂君先生,您作为专业的大行,也是中海地产广场项目的总代理,您是怎么里看传统商圈也好,新兴商圈也好,或者说南二环的商务区域也好。

  王茂君:谢谢刘总。我工作的范围每天是跟这些开发公司,跟租户和很多商圈的委员会打交道。一个新兴的商务区要形成,乃至到有一个更好的发展,除了我们传统所理解的需要有政府一些政策的支持以及周边的基础设施,还有对交通人口环境的压力,这些因素以外,南二环有两点我自己感觉一定是需要确认的。一点是这个区域必须有一个非常有特点的租户群体。刘总您说的或者蔡总说的,北京已经有五个传统商务区,另外还有六到七个新兴的商务区,这六到七个每一个区域都必须有它自己的特点。

  主持人:七个新兴的商务区有南二环这个区域吗?

  王茂君:有。对这个区域里客户的群体怎么去界定,借助我们去年运作这个项目开始以来,过程特别的曲折,最终我们理解不跟CBD、望京去抢,甚至不跟亦庄抢,就要立足于南二环,辐射到整个环渤海区域。现在已经入驻的客户有像大公网这样的公司,也有像华电这样国有的企业,还有华北区借助于高铁交通的优势形成这么一个客户群体。这个区域的客户群体应该定在环渤海区这么一个范围,这是一个特点。第二我想强调的一点是新兴商务区要形成的非常重要的因素是必须有地标。比如燕莎有亮马桥,咱们这个需要有一个龙头企业或者龙头的项目能够带动整个区域的导向。怎么样才能够做到这样地标性的建筑,需要一个有背景的有更好品牌的开发公司,这个开发公司有比较良好的愿望,是有可持续性的。我们世邦魏理仕在全球范围内做过一个调研,从客户角度去讲,怎么样才能够评估一个写字楼。比如说1990年、2000年、2001年,大家对写字楼评估的角度是不一样的,现在越来越多的强调可持续发展的项目。回到刚才说的这个项目要作为地标性的建设,首先要可持续发展。因为一个新兴的商务区形成至少需要五到八年时间,不是一到两年就可以完成。五到八年之内需要这个项目本身扛得住五到八年都是地标,比如现在国贸还是地表,亮马桥在燕莎区还不差。我们2007年就跟中海一起合作,中海是1979年成立,1997年北京公司成立,大家对中海更多的印象是做住宅,在商业地产这块来说我们也是有幸跟中海地产一块走过来,他现在是具备做地标性建筑的条件。比如有理想的开发团队,还有比较成熟的资产管理团队以及物业管理团队。我做第一个商业项目是CBD的中海广场,我是看到了中海的整个成长过程的。刚才王莉莉小姐说了一句话在这个项目上要做到地标,并且是可持续发展性的地标是需要很大魄力和很长周期的。

  整个商务圈的形成还有楼里租户的结构。我们为了能够提升整个楼的品牌,不仅仅在于我把这个项目作为一个可持续性硬件的设计,同时还要加强物业管理的服务,还要强调我怎么去控制租户的组合,把整个楼的品质抬高。中海也是非常在意的这一块。我们近期也在做一个调研,跟大家分享一下。大家搬到一个新的写字楼有一些成长性的公司更加愿意去能够给他带来一些商机的项目,这是一个非常新的主题。比如我们在做中海广场的时候,做了一个尝试,我们把楼里所有的CEO级别的高管召集起来做了一个中海会,这是非常有效的组织。你租到这个楼里并不是说这个楼好租金便宜,这这时对租户来讲是一个附加值,我们也愿意去做更多的尝试。因为大家都在讲这个楼所谓的差异化,差异化无非有硬件的差异化,但还有一些软性的东西需要我们花心思去想。回到今天的主题,我觉得南二环的商务圈是任重而道远,机会我觉得还是非常的大,我们也愿意通过地产广场这个项目能够把整个南二环的商务圈带动起来。这就是我们的愿望,谢谢!

21世纪商业地产的总经理蔡宇翔

  主持人:王总从大的环境、大的背景,商圈应该定位为环渤海整个区域,而不仅仅是北京的概念,或者对客户的视角我们应该看的更广泛,是这样吗?

  王茂君:是这样,这也是一种尝试,也是我们自己的愿望。这个愿望的初步形成是基于我们对这个项目客户的来源,因为我们曾经希望把CBD的客户挖过来,其实非常的难,大家不太认同这个区。所以我们希望把高度拔的高一点,希望借助高铁的经济把整个华北区都带动起来,我们楼里有很多华北的企业,像山东、天津那些企业其实很多都在这个楼里已经入驻了。我觉得这是一个方向。

  主持人:刚才蔡秘书长、赵教授都谈到,中心区域就是一个大市场。蔡秘书长也谈到第五代的写字楼是以客户也就是使用者为核心,可持续发展也好,其他方面也好,这都是我们最主要的一个出发点。

  我们最早认识的还是CBD的中海广场,那个项目做的是非常成功的,当然交通还是有点问题。下面的问题是从中海广场区域的对比和产品的对比,大家有什么样的观点?

  张存理:两个都是我负责的项目,所以两个我都爱。CBD中海广场虽然交通在微环境上是有一点的问题,但从企业办公来说它毕竟处在CBD这样一个大环境当中,有地铁一号线、十号线的交通优势。租金价格也是相当可观的。两个项目区位是不一样的,这个项目性价比更高一些,但品质绝对一样的。业内都了解我们是做品质的,我们的硬件品质一定不会差,就算这个是南二环,就算是济南的南二环,我们做的写字楼都是维持甲级写字楼的水平。我们所有的项目都是持有的,持有的项目就意味着我要陪伴它度过全部的生命周期,希望项目在未来的十年、二十年都要保持生命力。所以这就是南二环的中海地产广场要建到CBD中海广场标准的原因。未来有这样需求的企业在南城找不到好的楼,我一定可以去满足他。或者南城整个商务区发展起来之后,会有更好的楼想超越我们,但会保持像亮马桥在燕莎区域那样我也不是很差。这说明用户对我们品质的认可。中海是一个非常有实力的开发商,不会轻易的对项目进行销售,对租户来说这就是一个相当稳定的依靠,不会因为转手其他物业产权的交易影响你的正常办公。

  主持人:张总给多的强调了品质,在这一点上我可以作为证明者。2008年、2009年的时候,南三环有一个叫中海城的项目,当时有客户问我可不可以买,我直接告诉他不用看就可以定,中海给我也是这样的印象。写字楼也是一样的,它是可以传导的,尤其是持有经营、统一管理。下面问问喻总,您刚才也说了一些对项目的看法和认识,能不能从更微观的角度,比如说对电梯、对空调各方面,包括物业管理服务,从客户的角度再跟我们说一下您的感受。

  喻红:刚才张总说到品质,这一点我确实有同样的感受。不管是来这儿的客人,还是员工都普遍有这种感受。包括一砖一瓦感觉都是精心选出来的,不光是电梯,电梯咱们能看得到,包括卫生间我们天天使用真的像酒店一样的档次。包括层高,非常高,窗户也是宽敞明亮的大窗户。不管是吊顶,还是地板档次都是非常高的。平时上班心情非常愉悦,尤其我的办公室在东北角,视线特别好,这边看到北边,那边是小区的景观,满眼的绿色,感觉心情特别好。大家都觉得确实品质没得说,无可挑剔,而且这边的物业服务也很到位。经常和我们去沟通有什么需求,带着团队到办公地点交流,沟通特别便利,楼下还有餐饮的食堂,周围的餐饮确实是不太发达,有点欠缺。我们想租的是半层,去年找房的时候本来想租1000多平米,看了这个地方之后决定整层来租,就是觉得它有潜力,而且是值得我们去投入的。所以非常认可,对于大公报来说它符合我们的品牌定位,特别相辅相称,现在觉得我们的选择是没有什么遗憾的。

  主持人:谢谢喻总。喻总有夸奖,同时也提出了一些问题,比如餐饮的问题。请问一下,如果你们外地的客户到北京之后,住宿是怎么安排的?

  喻红:住就在陶然大厦或花园酒店,吃饭也是就在陶然花园酒店,有的时候七、八十个人,八、九十个人来也是在那里的大堂,非常方便,长期的签单。

  主持人:商业购物怎么解决?

  喻红:离大的商场SOGO还是比较方便的,购物关系不是很大,批发的地方离我们很近。对员工来说,餐饮还是比较关键的。

北京世邦魏理仕办公楼服务部王茂君

  主持人:为什么我这样问,我觉得一个商圈它的发展,它的商业包括酒店,包括餐饮、娱乐这一块都要同步起来之后商圈才会逐渐的变得成熟。下面请高策地产的车轮车总,您能不能从中海的这两个项目谈一谈对整个北京写字楼市场的一些看法。

  车轮:可能不需要怎么专门的结合,因为这个项目本身注定是在北京南城地区令人瞩目的项目,当然它的发展需要整个区域一起来发展,本身这个项目也会带动这个区域的发展。从北京来说,我们对北京未来的商务物业市场是非常看好的,从北京本身的定位和北京实际产业的发展,尤其是北京的聚集效应来说,未来得写字楼一定是非常好的发展,这一点不用怀疑。结合我们自己来说,还是回到刚才说的关于区域怎么发展,目前我们项目所在的周边区域的确不是那么的成熟,这是一个事实,但随着一段时间的运营,加上本身项目的效应,这个项目本身一定会在南城成为重要的一个角色。更大的范围,除了项目之外,项目周边其他的项目,甚至是区域发展一起,再让南城成为北京重要的参与者。这是两个重要的议题,南城成为北京重要的部分,我们再成为南城的重要部分,这是未来我们可期待的方向。

  主持人:下面请蔡总结合中海地产广场的案例谈一谈您对目前北京写字楼或者商业地产的看法。

  蔡宇翔:作为一个写字楼的用户,写字楼的管理其实在北京来说好坏差别是很大的。我们在选写字楼的时候,像喻总说的配套和餐饮是考量的因素。还有一个因素,北京虽然写字楼多,可以说在全国数一数二的供应量里面,真正服务到家的写字楼,令人感觉舒服的还是数得出来的。品牌的效应很重要,并不是名字的问题,而是口碑的问题。打个比喻,比如你的写字楼的能耗,高端的写字楼打个领带在里面坐不下去热的不得了,一查写字楼是为了省钱,不舍得。或者管理的团队5天就换一波,10个月换3波,答应的车位说不送了,因为以前的人走了。中海是很优秀的,在深圳我待过很长时间,品牌就是口碑的问题,如果在CBD已经有了一个,开要开第二个,服务一定是跟得上的。我自己住在万科,为什么觉得万科比较好,还是管理和口碑的问题。我们现在比拼的除了地段和价格是一个关键,最重要的是后续的管理。在管理上的比拼,在能耗很多细节方面的比拼,达不达到高端的标准,也是我们用户的一个考察的很关键的方面。如果你想以后发展的更多、更快或者更好,我相信口口相传,用户的相传才是最重要的传播方向。

  主持人:谢谢蔡总。蔡总主要比较关注物业管理的问题,这个项目是中海自己的物业管理,还是王总您来跟我们谈谈物业管理方面这个项目有什么特点。

  王茂君:我也经历了中海广场和中海地产广场两个项目,第一次去跟杨总开会的时候,我就建议杨总前台绝对不能是保安一定是姑娘,第二天就换成美女了。我自己也做过物业,物业是非常非常细的。看中海的这两个项目,抛开这个位置来讲,中海地产广场明显的比中海广场有很大的改善,包括大堂的处理。中海本身整个团队不仅仅是物业管理的团队,还有开发团队和资产管理的团队,这几年走过来是成长型的过程。他们每个月会有全国性的培训,我自己也给他们做过,对团队的搭建我自己是深有体会的。

会议合影

  根据两个项目怎么去看北京写字楼的发展,我特别认可刚才蔡总的观点,应该注重品牌的建立。中海原来是做住宅地产的,后来增加了商业地产的范畴。大家一想到中海写字楼脑子里会有一些固化的标准,不仅仅是中海的开发商,北京很多国有企业的开发商,大家都在做品牌的事情,包括国贸。国贸这种我们觉得已经是非常成熟的商业地产开发公司,2010年我们还在帮他们做品牌成熟度。在济南也好,在天津也好,在任何其他城市,只要是可持有性的项目,基本上都是可持续性的开发和设计的。我的很大的体会就是品牌和管理团队的搭建。

  主持人:说到品牌,目前北京的市场上比如说商业地产这一块或者写字楼这一块,远洋在我印象里应该有三个项目,北辰有两个项目。中海是比较低调的,现在四个项目。从这个角度来说,中海地产商业地产或者写字楼这一块应该也是一个标杆的企业,只不过没有过多的去宣传。我们进一步的祝福中海商业地产会走的更好更远,谢谢大家,谢谢几位嘉宾。

  主持人:谢谢几位嘉宾精彩的观点和对话。尊敬的各位来宾,房地产界的朋友们,媒体朋友们,至此“北京写字楼投资价值系列论坛中海地产专场”活动即将进入尾声。真诚的希望本次论坛成为一个契机,我们从此共同关注新兴商务区的成长与发展,共同为新兴商务区的腾飞注入绵薄的力量,最后再次感谢主办方中海地产,协办方房讯网对本次活动的筹备。感谢新闻媒体的全程报道和支持,祝愿大家事业有成、心想事成、万事如意!

    编辑:monkey

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